中古マンション購入のヒント

不動産購入で価格以外にお金がかかるって本当なの?

中古マンション購入のヒント

中古マンション購入にかかる費用(諸費用)

中古マンションを購入する場合、物件代金以外にさまざまなお金がかかります。これらの諸経費を不動産風にいうと「諸費用」といいます。物件価格の5%~7%くらい(5,000万円の物件を購入した場合 250万円~350万円くらい)です。購入時どのようなお金が実際かかるのか、項目ごとにご説明していきます。

清算金

固定資産税・都市計画税清算金こていしさんぜい・としけいかくぜい
ちょっと長い名前なので不動産風にいうと固都税ことぜいと略してます。

不動産を所有していると「固定資産税・都市計画税」という税金が毎年かかります。
毎年1月1日に所有している方に請求がくるのですが、中古マンションの場合、引き渡しの時期がバラバラなので当年分については日割りにて計算してお引渡しの時に売主さんにお支払いするのが一般的です。

・管理費・修繕積立金等清算金
マンションの場合、毎月、管理費、修繕積立金というランニングコストがかかります。
管理費は、文字通りマンションを管理していくためのお金、共用部の電気代だったり、電球だったり維持管理していくためのお金、修繕積立金は、共用部分の修繕につかわれるお金です。こちらも月の途中での引き渡しも多いので日割りで清算します。大半のマンションが口座振替等で集金していますので、お手続き等の関係上すぐに切り替えができませんので1か月分+日割りにて清算することが一般的です。

登記費用

・登録免許税
誰のものですよ、どこからいくら借り入れしていますという登録(登記)をする時に登録免許税とうろくめんきょぜいという税金がかかります。中古マンションの場合は所有者を変更するため「所有権移転登記」、銀行からお金をかりて抵当を設定する「抵当権設定登記」の2種類です。「所有権移転登記」は評価額、「抵当権設定登記」はローン金額が計算の対象となります。

細かい話ですが、登録免許税も新耐震だったり、50㎡以上だと軽減措置があり税金が少し安くなります。

・司法書士への報酬
ここに住んでいますよと登録するのが住民票ですが、不動産もこの土地、建物はだれのものですよと分かるように登記というものをしています。自分で行うのはちょっと大変なのと後でやっといてくださいでは問題も起こるので、売主や銀行の指定する司法書士がみなさんの代わりに法務局へ申請を依頼する報酬です。

銀行費用

銀行等で住宅ローンを組んで購入される方の場合のみ、現金での購入の方は不要です。金融機関によって名称や金額がさまざまですが一般的な内訳はこんな感じです。
・銀行事務手数料
  銀行に支払う事務手数料
・収入印紙代
  ローンの契約に係る印紙税
・ローン保証料
  保証人がいらないかわり、銀行指定の保証会社に保証を依頼するので保証会社への支払い

ネット銀行などは保証料は0円ですが、事務手数料がローン金額の2.2%(5,000万円借入の場合 110万円)かかるケースが多いです。よく見てみないと小さい字で書いてあったありするので注意が必要です。

正直いろんなパターンがありすぎるのと金利とのバランスもあるのでまた別の記事で触れてみます。

仲介手数料

仲介を依頼した不動産会社への報酬です。400万円以上の場合、物件価格×3%+6万円+消費税
(5,000万円の物件を購入した場合 1,716,000円)

火災保険

マンションの場合、お部屋にかけます。以前はローン期間中の35年契約も可能だったのですが、近年、災害も多くあることなどから徐々に短い期間になり、現在は10年間が最長で、更新をしていきます。地震保険は最長5年です。1年毎のご契約よりは長期契約の方が割引になるので最長でのご契約が多いです。
マンションの場合だと、火災保険が10年で10万円くらい、地震保険が5年で5万円くらいです。

不動産取得税

不動産を取得したときに最初の1回だけ払う税金です。税制の控除の適用があるので物件の広さや築年数によってかかる場合があります。
50㎡以下の場合は築年数に関係なくかかり、50㎡以上でも旧耐震の物件はかかることが多いです。

30、40㎡くらいのマンションだと20,30万円くらい、旧耐震の50㎡以上のマンションでちょっと広めで立地がいいと80万円くらいの時もあります。

引き渡し後3ヶ月くらい後に税務署から直接請求がくるのでご案内されないケースもあるかもしれないので購入物件が不動産取得税がかかる物件かどうかは事前に要チェックです。

まとめ

ざっと書き出すとこんな感じです。諸費用についてイメージはできましたか?
えっ、そんなに必要なの、急いで貯めないと!と思ったあなたに朗報です。実はこの諸費用も住宅ローンで借りることが可能です!(審査はありますが・・)頭金があるないで、ローンの組み方なども変わるので十分な知識と検討が必要です。

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