中古マンション購入のヒント

住宅ローン控除の落とし穴?!中古マンション購入で知っておきたい事

中古マンション購入のヒント

住宅ローン控除を調べているとよく例にあげられているのは新築住宅が多いですよね?
詳しく知らなくても控除額の上限はローン残高4000万円(控除額40万円)と認識している人は多いと思います。
しかし、中古住宅ではよくあることですが売主が個人だった場合・・・控除額の上限が減ります!

そもそも住宅ローン控除(減税)とはなんなのか?!


簡単に説明すると一定の期間以上の住宅ローンを組んで住宅を購入した人に、支払った所得税や住民税の一部が戻ってくる制度です。
購入した年の年末の住宅ローン残高の1%を10年間または13年間所得税から控除し、控除しきれなかった場合は翌年の住民税からも控除するものです。

※最初にお話した通り、ここで注意しなくてはいけないのは売主が法人か個人かで控除額の上限と控除期間が違います。
  • 売主が法人の場合の上限と期間:
    ローン残高4000万円(控除額40万円)で期間は13年間
  • 売主が個人の場合の上限と期間:
    ローン残高2000万円(控除額20万円)で期間は10年間

売主が法人か個人かで上限と期間が違うのはなんで??


そもそも住宅ローン控除(減税)とは、消費税増税に対する『景気対策』の側面もあり、法人が売主の場合は販売価格に消費税が含まれています。売主が個人の場合は消費税がかからないので、消費税を支払って購入している人には通常、上限2000万円(控除額20万円)で期間10年から上限4000万円(控除額40万円)で期間13年まで引き上げようということになりました。

※販売図面の販売価格は売主が個人でも法人でも税込み表示になっているので販売価格を見ただけで消費税があるのかないのかわからないので注意!

控除額の計算方法

  • 1年目から10年目までは
    ①「年末の住宅ローンの残高(上限4000万円)」
    ②支払った所得税(住民税)の金額の①、②、のどちらか小さい金額が控除されます。
  • 延長された11年目から13年目に関しては、
    ①「年末の住宅ローンの残高(上限4000万円)」
    ②「建物購入価格(上限4000万円)×2%÷3」③支払った所得税(住民税)の金額の①、②、③の一番小さい金額が控除されます。

住宅ローン控除(減税)が受けられる要件とは


・控除される人が自分で住む家であること(セカンドハウスや投資用物件ではないこと)

・登記簿上の専有面積が40㎡以上であること(販売図面等に記載のある壁芯面積ではないので注意!)

※本来50㎡以上だったのが2021年に40㎡以上に緩和されました。

・住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得が3000万円以下であること

※ただし専有面積40㎡~50㎡未満の住宅に関しては所得制限が1000万円以下であること

新耐震基準であること

※築年数が古くても新耐震基準適合物件なら可!

・金融機関(銀行やフラット35)の住宅ローン借入期間が10年以上であること

※現金での購入や親族等から借り入れている場合は対象外になります。

住宅ローン控除(減税)を受けるための手続き


・入居した翌年に確定申告をします。

※会社員の方は2年目以降、年末調整にて控除が受けられます。

確定申告時の必要書類

① マイナンバーが記載されている書類
② 確定申告書
③ 住宅借入金等特別控除額の計算証明書(国税庁のホームページからダウンロード可)
④ 源泉徴収票(会社員の方の場合)
⑤ 土地・家屋の登記事項証明書
⑥ 不動産売買契約書
⑦ 住宅ローンの年末残高証明書 

最後に・・・おさえておきたいポイント!

  • 新耐震の物件または新耐震基準適合物件か
  • 40㎡台の場合は年収1000万円以下
  • 50㎡以上の場合は年収3000万円以下
  • 売主が個人か法人かで控除額の上限と期間が変わる

細かく説明をすると長くなりキリがないので、まずは上記ポイントをおさえておけば大丈夫!新耐震や登記簿床面積や売主が法人かどうかなど細かいジャッジが必要な場合は担当営業マンに確認しましょう!

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